Спрашивали-отвечаем

Платежи, тарифы и перерасчеты
Капитальный ремонт
Содержание и текущий ремонт
Коммунальные услуги и ресурсоснабжающие организации
Приборы учета
Придомовая территория
Общее собрание собственников. Общее имущество дома
Техобслуживание газового оборудования
Разное

Отвечает специалист по охране труда ООО «Маяк Сормова 800» Людмила Макарычева:

«...Общее имущество (лестничные пролеты, площадки, чердаки, подвалы и т.д.) принадлежит всем собственникам помещений в МКД, поэтому жители не могут использовать его только в личных целях. Нужно соблюдать ряд правил, в том числе в сфере пожарной безопасности.
В отношении общего имущества применяются Правила противопожарного режима в РФ (утв. ПП РФ от 16.09.2020 № 1479). Согласно пп. «б» п. 16 Правил, жильцы не могут устраивать в местах общего пользования производственные участки, мастерские, склады для хранения продукции, оборудования, мебели и других объектов. К таким местам относятся:
- чердаки;
- подвалы;
- цокольные этажи;
- другие технические помещения.
Аналогичное требование можно найти в пп. «г» п.4.2.2 Методического пособия по содержанию и ремонту жилищного фонда. МДК 2-04.2004 (утв. Госстроем РФ): места общего пользования, например подвалы, лестничные клетки и чердаки нельзя захламлять и загрязнять.
В п. 10 Постановления Пленума ВС РФ от 2 июля 2009 г. N 14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике», Верховный суд пояснил, что собственники квартир должны придерживаться следующих правил:
- использовать жилое помещение по назначению, џ соблюдать права и законные интересы соседей, џ соблюдать правила пользования жилыми помещениями и содержания общего имущества.
Различные предметы и личные вещи отдельных собственников квартир могут перегородить пути эвакуации, что создаст угрозу жизни и здоровью остальных жителей многоквартирного дома.»

Вопрос: Почему в случае аварийной ситуации в квартире (прорвало трубу, потек полотенцесушитель, топят соседи сверху и т.д.) лучше сразу звонить в аварийную службу и в ЖЭК, чем писать письма или подавать заявки через интернет?

Отвечает Вероника Жаркова, руководитель службы контроля и регистрационной политики ООО «Маяк Сормова 800»:

«...При возникновении любой аварийной ситуации, которая требует незамедлительного решения необходимо сразу звонить в аварийно-диспетчерскую службу по телефону: 225-79-90 или в жилищно-эксплуатационный участок.
Будет большой ошибкой писать письма через «Почту России», оставлять заявки по электронной почте или через различные информационные системы, такие как ГИС ЖКХ, так как процесс решения проблемы только затянется. Сейчас объясню почему.
При получении обращения (заявления, жалобы, претензии, запроса) от жителей в устной или письменной форме, в том числе по электронной почте, алгоритм действий управляющей компании выглядит следующим образом:
1. Получение обращения.
2. Регистрация поступившего запроса в журнале регистрации входящих обращений.
3. Рассмотрение обращения руководителем, назначение исполнителя и срока ответа в зависимости от темы запроса.
Как видим на совершение этих действий требуется определенное количество времени. В то время как, при возникновении аварийной ситуации дорога каждая минута.
Поэтому в случае аварийной ситуации собственникам лучше не по старинке писать письма, а сразу звонить в аварийную службу либо в жилищноэксплуатационный участок. В таком случае заявка быстро и оперативно будет выполнена.
По телефону вам также должны сообщить, кто принял заявку, номер заявления и срок её выполнения.
Телефоны жилищно-эксплуатационных (технических) участков жители могут найти в ежемесячной квитанции на оплату жилищных услуг.
ТЕЛЕФОН АВАРИЙНОЙ СЛУЖБЫ: 225-79-90
В целях повышения качества обслуживания все разговоры по телефонам записываются!»

Вопрос: Проживаю в доме, который раньше был общежитием. Сосед сверху переделывает комнату 13 кв. м в студию, без каких либо разрешений. В комнате будет находиться санузел и душ, вся сырость пойдёт к нам в комнату. Душевые и туалетные комнаты в общих помещениях имеются. Имеет ли он право делать подобную перепланировку?

Отвечает руководитель службы по содержанию, обслуживанию и ремонту ООО «Маяк Сормова 800» Ирина Малышева:

«...Данная перепланировка является серьезнейшим нарушением. Согласно пункту 7.20 СП 54.13330.2016 «Здания жилые многоквартирные» по проектированию и строительству (СП), при перепланировке запрещено:
- размещение уборной (туалета), ванной комнаты (душевой), совмещенного санузла над жилыми комнатами и кухнями (кухнями-нишами и кухнямистоловыми);
- размещение над жилыми комнатами стиральной машины и другого оборудования, требующего подключения к водопроводным сетям или являющегося источником шума и вибраций.
Сотрудниками управляющей компании по данному адресу будет инициирована проверка помещения, где проводится перепланировка. В случае выявления нарушения собственнику выдадут уведомление о необходимости принятия мер по устранению незаконной перепланировки.
Если нарушения не будут устранены добровольно, то управляющая компания будет вынуждена обратиться в суд. Собственник в данном случае понесет дополнительные расходы, связанные не только с демонтажеминженерных коммуникаций, но и с судебным иском. Собственник может быть привлечен к административной ответственности по статье 7.21. КоАП РФ «Нарушение правил пользования жилыми помещениями. Самовольные переустройство и (или) перепланировка помещения в многоквартирном доме». Согласно данной статье, в отношении собственника могут быть применены следующие штрафные санкции:
1. Порча жилых помещений или порча их оборудования, либо использование жилых помещений не по назначению влечет предупреждение или наложение административного штрафа на граждан в размере от одной тысячи до одной тысячи пятисот рублей; на должностных лиц - от двух тысяч до трех тысяч рублей; на юридических лиц - от двадцати тысяч до тридцати тысяч рублей.
2. Самовольные переустройство и (или) перепланировка помещения в многоквартирном доме влекут наложение административного штрафа на граждан в размере от двух тысяч до двух тысяч пятисот рублей; на должностных лиц - от четырех тысяч до пяти тысяч рублей; на юридических лиц - от сорока тысяч до пятидесяти тысяч рублей...»

Вопрос: Купили квартиру в новостройке в ЖК «Корабли». В комнатах установлены пожарные извещатели. Можно ли их убрать?

Отвечает руководитель службы по содержанию, обслуживанию и ремонту ООО «Маяк Сормова 800» Ирина Малышева:

«...- Пожарные датчики в квартире являются неотъемлемой частью системы пожарной защиты. Как только появляется опасность распространения огня, устройство издает звуковой сигнал, причем звук настолько громкий, что способен разбудить даже крепко спящего человека.
Благодаря этим приборам, на территории Нижегородской области в 2023 году удалось спасти девять человек, включая семь детей. Жителям многоэтажек стоить понимать, что при возникновении пожара в высотных домах самой большой проблемой становится быстрая эвакуация жителей верхних этажей.
В связи с этим, уже на стадии проектирования в новостройках закладываются системы пожарной безопасности. Поэтому не стоит снимать датчики, помните, что отказавшись от них, Вы оставляете себя без защиты в случае реального возгорания. Кроме этого, ещё в 2022 году в нашем регионе началась масштабная работа по установке автономных дымовых пожарных извещателей в малообеспеченных, многодетных семьях, находящихся в опасном положении (постановление Правительства Нижегородской области от 18.08.2022г. №642). Данная работа проводится комиссионно – сотрудниками МЧС России, противопожарной службы Нижегородской области, работниками социальной защиты населения и органами местного самоуправления.
На сегодняшний день в Нижегородской области установлено более 16 500 таких приборов в 8 338 малоимущих семьях.
Некоторые многодетные семьи отказываются от установки бесплатных пожарных извещателей. Причины отказов: нежелание собственников жилья портить натяжной потолок, менять интерьер комнат, слишком громкий сигнал датчика и боязнь, что он будет срабатывать на табачный дым. Если семьи изменили своё решение и готовы предоставить жилое помещение для оборудования автономными пожарными извещателями, то им необходимо обратиться по месту жительства в любой уполномоченный орган: в районную администрацию, в Управление социальной защиты населения, в Управление надзорной деятельности и профилактической работы Главного управления МЧС России по Нижегородской области...»

Вопрос: На нашем этаже – 9 квартир. В одной из них живут «маргинальные» личности. В связи с этим я решил установить камеру на этаже, закрепив ее на потолочной решетке. Остальные 7 квартир тоже «за». Только эта неблагополучная квартира «против». Член совета дома встал на их сторону и теперь терроризирует нас по этому поводу. Имею ли я право на установку камеры? Должен ли я собирать подписи у всего дома (144 квартиры), если остальные квартиры никакого отношения к нашему этажу не имеют?

«...В данном случае речь идет об установке камеры на этаже, что имеет отношение к общему имуществу многоквартирного дома (разд. I Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 № 491). В силу положений ст. 36 ЖК РФ установка камеры на стене или иной поверхности общего имущества требует согласования на общем собрании.

Согласно ч. 1 ст. 46 ЖК РФ решение об установке камер видеонаблюдения, также как и вопрос, касающийся владения и пользования объектами общего имущество в многоквартирном доме, должен приниматься большинством не менее двух третей голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме.

Вместе с тем, если камера установлена под дверью конкретного жильца и направлена исключительно на его дверь, то согласовывать это с соседями, в том числе в условиях проведения общего собрания, не нужно, поскольку персональные данные соседей не входят в обзор камеры. При этом даже в отношении иных лиц, которые будут приходить в это помещение, нужно соблюсти законодательство о защите персональных данных в части предупреждения о том, что ведется видеосъемка (п. 1 ч. 1 ст. 6 Федерального закона от 27.07.2006 № 152-ФЗ «О персональных данных»). В целях уведомления можно повесить соответствующую табличку на подъезде.

Дело в том, что положения ч. 1 ст. 23 Конституции РФ, ст. 36 ЖК РФ, ст. 209, 247, 290 и 304 ГК РФ, постановления Правительства РФ от 13.08.2006 № 491 «Об утверждении Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме и правил изменения размера платы за содержание жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность», постановления Госстроя России от 27.09.2003 № 170 «Об утверждении Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда» направлены на защиту прав жильцов, обеспечение неприкосновенности частной жизни, личной и семейной тайны, сохранение персональных данных.

Таким образом, в случае установки видеокамеры дополнительно требуется получение согласия жильцов подъезда – это рассматривается, скорее, как гарантия защиты прав собственника, установившего эту камеру, от последующего обращения в суд и иные компетентные органы по вопросу о нарушении законодательства о защите персональных данных. В целом же для разрешения установки самой видеокамеры на этаже в подъезде нужно проводить общее собрание (если ракурс камеры не касается только одного (своего) помещения).»

Вопрос: В Многоквартирном доме сосед над входной дверью в общем коридоре установил видеокамеру, которая направлена на выходящих из лифта к квартирам. Законна ли установка? Согласия мы не давали.

«...Часть 1 ст. 23 Конституции РФ гарантирует каждому право на неприкосновенность частной жизни, личную и семейную тайну, защиту своей чести и доброго имени. Сбор, хранение, использование и распространение информации о частной жизни лица без его согласия не допускаются (ч. 1 ст. 24 Конституции РФ).

Использование на законном основании специальных технических средств для сбора информации регламентировано Федеральным законом от 12.08.1995 N 144-ФЗ "Об оперативно-розыскной деятельности", ст. 5 которого предусматривает, что органы (должностные лица), осуществляющие оперативно-розыскную деятельность, при проведении оперативно-розыскных мероприятий должны обеспечивать соблюдение прав человека и гражданина на неприкосновенность частной жизни, личную и семейную тайну, неприкосновенность жилища и тайну корреспонденции.

В целях установления порядка реализации указанного закона постановлением Правительства РФ от 10.03.2000 № 214 утвержден Список видов специальных технических средств, предназначенных для негласного получения информации, ввоз и вывоз которых подлежит лицензированию. Согласно указанным документам специальным техническим средством для негласного визуального наблюдения и документирования признаются, в частности, телевизионные и видеокамеры, обладающие по крайней мере одним из следующих признаков:
- закамуфлированные под бытовые предметы;
- имеющие вынесенный значок входа (RIN - HOLE);
- работающие при низкой освещенности объекта.

Бытовые видеокамеры не относятся к числу специальных средств, используемых для получения сведений.

Таким образом, допустимость и правомерность установки камеры видеонаблюдения будет зависеть от целей, преследуемых гражданином, а также технических характеристик установленного оборудования. В соответствии с ч. 2 ст. 45 Конституции РФ каждый вправе защищать свои права и свободы всеми способами, не запрещенными законом.

В подавляющем большинстве случаев судебная практика носит отрицательный характер. Суды, отказывая в требованиях об обязании демонтировать видеокамеры, указывают на недоказанность факта вмешательства в личную жизнь заявителя и принимают доводы ответчика о преследовании целей обеспечения собственной безопасности и сохранности собственности...»

«...Прежде всего стоит помнить, что оценка причиненного ущерба — дело рук специалистов. Как только вы обнаружили воду в квартире, вызовите представителей эксплуатирующей организации или ТСЖ. Комиссия экспертов составит акт осмотра объекта, который будет иметь решающее влияние на последствия затопления. Эксперты установят причину аварийной ситуации, ее виновника, а также закрепят в акте всевозможные технические детали: адрес и дата аварии, какой водой (холодной или горячей) произошло затопление и т.д.

Кроме этого, в акте должна быть максимально подробно описана информация о повреждениях отдельных объектов имущества: мебели, потолка, плинтусов и т.д. После подробного анализа акт подписывается всеми членами экспертной комиссии, а также собственником или нанимателем квартиры.

Дальнейшее развитие событий зависит от воли виновника аварии. Если он согласен возместить причиненный ущерб мирно, необходимо прибегнуть к услугам независимого оценщика. Стоит помнить, что некоторые повреждения проявляются не сразу, а значит, до вызова оценщика необходимо какое-то время подождать. Согласно требованиям Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» следует предупредить человека, который вас затопил, о вызове представителя оценочной организации за три рабочих дня. Специалист повторно осмотрит помещения и проанализирует все повреждения.

По итогам работы он составит документ, который будет иметь решающее значение для оценки ущерба и вашей позиции во всех инстанциях (отчет об оценке). После получения отчета можно составлять исковое заявление в суд. Услуги оценщика в случае вашей победы обязан оплатить виновник аварии...»

Вопрос: На стене рядом с входной дверью в наш подъезд висит доска объявлений, но расклейщики её игнорируют и клеят объявления на двери, стены и окна. Из-за этого наш подъезд, который недавно отремонтировали, теряет свой привлекательный вид. Стараемся отдирать такие объявления, но это очень сложно, и в любом случае остаются следы. Как бороться с незаконными объявлениями и реально ли привлечь кого-то к ответственности по закону?

Отвечает юрист ООО «Маяк Сормова 800» Светлана Накладова:

«...- Рекламные объявления на входных группах и в подъездах МКД очень распространённое явление, и они наносят определенный ущерб многоквартирному дому. Чтобы уберечь общее имущество, сотрудники управляющей компании «Юбилейная» устанавливают на входных группах (подъездах...) специальные доски объявлений. Но часто и это не помогает. Бороться с нерадивыми распространителями рекламы сложно, но можно. Несмотря на то, что расклейка объявлений в несанкционированных местах в федеральном законодательстве никак не урегулирована, существуют региональные законодательные акты. Например, в Нижегородской области действует Кодекс об административных правонарушениях, согласно которому за расклейку объявлений предусмотрены штрафы: для физических лиц - от 1 500 и 2 500 рублей, для должностных – от 5 до 10 тысяч рублей, для юридических - от 20 до 50 тысяч. Но проблема в том, что нарушителей очень сложно поймать «за руку». Поэтому на борьбу с незаконными рекламными объявлениями регулярно выходят сотрудники управляющих компаний, которые очищают фасады и входные группы от рекламного мусора, и в этом часто помогают жители многоквартирных домов.

Обращаемся к расклейщикам объявлений и их работодателям! Все объявления, размещенные в несанкционированных местах будут незамедлительно удаляться! Если вы хотите разместить рекламу, то делайте это в специально отведенных местах – на досках объявлений. Не портите внешний вид многоквартирных домов...»

Отвечает Юрий Додонов, директор компании ООО «Антмонтажсервис», устанавливающей и обслуживающей домофоны:

«...- Использование данных домофонов направлено на повышение безопасности проживания в доме и выявление злоумышленников. «Умный домофон» работает через интернет и способен передавать на экран вашего компьютера или смартфона звук и изображение. С помощью мобильного приложения житель сможет дистанционно открыть дверь подъезда, узнать о посещениях и звонках в квартиру. Если жители многоквартирных домов хотят установить на своих подъездах «умные домофоны», необходимо обратиться с инициативой в управляющую компанию за разъяснениями и организацией производства работ.

Преимущества «умного домофона»:
- онлайн-трансляция с видеокамеры домофона,
- видеозвонки с домофона на смартфон,
- история вызовов,
- блокировка вызова,
- доступ к архиву,
- онлайн-ключ для близких,
- общедомовый чат,
- уведомления от УК...»

«...Вопрос, как спилить дерево рядом с многоквартирным домом, у жителей возникает часто. Давайте разберёмся, как сделать это правильно. В отдел благоустройства Домоуправляющей компании Сормовского района за год поступает 200-250 обращений жителей по спилу и омолаживающей обрезке зеленых насаждений. Также, в ходе профилактических осмотров, ответственными лицами обслуживающих участков выявляются зеленые насаждения в количестве 1400 – 1500 деревьев, требующие проведения работ с ними. Управляющая компания старается ликвидировать возникающие неудобства жителей, выполнить работы по зеленым насаждениям, но, к сожалению, не всегда это возможно.

ВАЖНО! Управляющая компания может производить работы по спилу только после комиссионного обследования состояния зеленых насаждений, в том случае, если они признаны аварийными, и лишь после получения разрешающих документов.

Согласно Ст. 3 п. 20 Закона Нижегородской области от 07.09.2007 № 110-З, аварийное дерево – это дерево, которое представляет опасность для жизни и здоровья граждан, имеющее один или несколько признаков: угол наклона ствола от земной поверхности равен 45 градусам и менее, наличие более половины усохших ветвей, дупла (диаметром более половины диаметра ствола) в нижней трети ствола, сухостойность ствола, наличие обширных (более 20 процентов от общей площади ствола) поражений гнилевыми болезнями, инфекционными заболеваниями и повреждений карантинными вредителями, а также гниль, труха и пустоты во внутренних слоях дерева (п. 20 введен Законом Нижегородской области от 02.05.2017 № 41-З).

Конечно, ухудшать экологические условия жизни людей и сносить деревья, не имеющие признаков аварийности и не причиняющие неудобства, ни в коем случае никто не будет. Но иногда складываются ситуации, когда зеленые насаждения объективно ухудшают условия проживания людей и люди остаются один на один с данной проблемой.

Но выход есть! В случае несогласия с выводами комиссии, заявитель имеет право принять решение о проведении экспертной оценки зеленого насаждения. В соответствии со ст. 11.1 Закона Нижегородской области № 110-З от 07.09.2007 «Об охране озеленённых территорий Нижегородской области», экспертная оценка зеленых насаждений проводится с целью принятия решения об их вырубке (сносе).

Экспертная оценка проектов реконструкции озелененных территорий проводится с целью оценки возможности их реализации. Экспертная оценка зеленых насаждений и экспертная оценка проектов реконструкции озелененных территорий проводятся по инициативе органа местного самоуправления соответствующего муниципального образования или собственника (владельца) земельного участка, на территории которого произрастают зеленые насаждения, подлежащие экспертной оценке. Сведения о специалистах, проводящих экспертную оценку зеленых насаждений, размещены на официальном сайте Законодательного Собрания Нижегородской области в информационно телекоммуникационной сети «Интернет»...»

Вопрос: Являюсь собственником многоквартирного дома, к внешней стене которого примыкает самовольная пристройка. В помещении данной пристройки управление муниципальным имуществом на основании договора безвозмездного пользования размещает опорный пункт полиции. Из-за стены данной пристройки разрушается внешняя стена моей квартиры, в квартиру проникает вода. Управляющая компания отказывается принимать меры по сносу данной пристройки, ссылаясь на то, что этим должен заниматься муниципалитет. В управлении муниципальным имуществом порекомендовали мне своими силами и за счет собственных средств снести данную пристройку, так как они не обязаны сносить самовольные постройки. Что мне следует предпринять, куда надо обратиться?

«...В силу ст. 222 Гражданского кодекса РФ самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные, созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные, созданные без получения на это необходимых разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Статья 12 ГК РФ в качестве одного из способов защиты гражданских прав предусматривает самозащиту права. Воспользоваться таким способом защиты может только законный владелец земельного участка, на котором осуществлена самовольная постройка.

В соответствии со п. 1 ст. 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Статья 304 ГК РФ предусматривает, что собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.

Предлагаю в рамках досудебного урегулирования спора обратиться в муниципалитет с заявлением о сносе самовольно возведенного строения и получить письменный отказ.
После этого подготовьте исковое заявление и обратитесь в суд с иском о запрещении деятельности по эксплуатации данного объекта, обязании ответчика привести многоквартирный дом в первоначальное состояние путем сноса самовольной постройки своими силами и за свой счет. К участию в деле в качестве ответчика привлекается муниципалитет...»

Нужно ли согласовывать с УК отверстие под интернет-кабель из общего подъездного коридора в квартиру?

«...Собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, в том числе помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы) (ч. 1 ст. 36 Жилищного кодекса РФ).

Ограждающие несущие и ненесущие конструкции многоквартирного дома являются общим имуществом собственников помещений и принадлежат им на праве общей долевой собственности (п. 2 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 N 491).

Общее имущество должно содержаться в соответствии с требованиями законодательства РФ (п. 10 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме).

Надлежащее содержание общего имущества в зависимости от способа управления многоквартирным домом в том числе обеспечивается собственниками помещений путем заключения договора управления многоквартирным домом с управляющей организацией (п. 16 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме).

Управляющие организации отвечают перед собственниками помещений за нарушение своих обязательств и несут ответственность за надлежащее содержание общего имущества в соответствии с законодательством РФ и договором (п. 42 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме).

Таким образом, ответственность за работы, связанные с общим имуществом, несет управляющая организация. В связи с тем, что вы собираетесь провести работы, связанные с использованием общего имущества, а именно делать отверстие в стене общего подъездного коридора, то данные работы необходимо согласовывать с вашей управляющей организацией.

Следует отметить, что одним из частых последствий проведения несогласованных работ по сверлению стен является повреждение инженерных систем, расположенных внутри этих стен...»

Отвечает зам. начальника юридического отдела Оксана Тюрина:

«...Да, такое право есть. Часть 2 ст. 30 Конституции РФ гарантирует, что никто не может быть принужден к вступлению в какое-либо сообщество или пребыванию в нем. Тем не менее, вы обязаны заключить договор с ТСЖ на пользование общими инженерными сооружениями, коммуникациями, жилищно-коммунальными услугами. Плата за них не должна превышать размер платы для членов ТСЖ.

Стоит отметить, что сегодня ТСЖ и жилищный кооператив (ЖК) довольно популярная форма управления многоквартирным домом. Но, к сожалению, их деятельность не всегда эффективна и прозрачна. Можно вспомнить громкое уголовное дело по одному из ЖК в Нижнем Новгороде, председатель которого была осуждена на 2,5 года условно за растрату 150 тыс. рублей, принадлежавших ЖК. Или аналогичный случай в ТСЖ Автозаводского района, председатель которого, совершил хищение денежных средств на сумму 3 млн. рублей.

И таких примеров с каждым годом становится всё больше. ТСЖ в ЖК «Цветы» вообще подвергают своих жителей опасности. Сразу после того, как жители домов №№ 111/1, 113/1, 115, 111/2, 107, по ул. Ак. Сахарова и дом № 8/2 по ул. Первоцветная выбрали ТСЖ в качестве способа управления, эти дома были отключены от пункта центрального наблюдения за состоянием пожарной сигнализации, оповещения и дымоудаления. Видимо, посчитав, что на этом можно сэкономить (не надо нести расходы, связанные с круглосуточным дежурством). Все остальные дома в ЖК «Цветы» оснащены автоматической пожарной защитой (сигнализация, оповещение и управление эвакуацией людей, дымоудаление), все они объединены и обслуживаются с одного пункта центрального наблюдения.

Управлять многоквартирным домом - не совсем простая задача. Для этого требуется много специальных знаний и навыков, нужны опытные и грамотные специалисты. В управляющих компаниях «Цветы», «Первоцветная» и «Дубенки» работают профессионалы, все вопросы и проблемы они решают безотлагательно и только в интересах собственников. Для управляющих компаний, наряду с комфортом и благоустроенностью, одной из главных задач является безопасность проживания граждан! Именно поэтому, все многоквартирные дома, управляемые нашей компанией, находятся под круглосуточным видеонаблюдением, выведены на пульт пожарной безопасности, за которым в режиме реального времени наблюдает профессиональный оператор.

Безопасность жителей для нашей компании всегда на первом месте!»

Отвечает помощник прокурора Сормовского района Ольга Слесарева:.

«...Санитарные нормативы размещения передающих радиотехнических объектов установлены санитарными правилами и нормативами СанПиН 2.1.8/2.2.4.1383-03 «Гигиенические требования к размещению и эксплуатации передающих радиотехнических объектов».

Согласно п. 3.16 СанПиН, рекомендуется размещение антенн передающих радиотехнических объектов на отдельно стоящих опорах и мачтах. Допускается размещение передающих антенн на крышах жилых, общественных и других зданий при условии предотвращения создания в местах массового отдыха, внутри жилых, общественных и производственных помещений уровней электромагнитных полей, превышающих предельно допустимые значения.

Размеры санитарно-защитной зоны и зоны ограничения застройки для передающих радиотехнических объектов в соответствии с требованиями санитарных правил и нормативов СанПиН 2.12.1-2.1.1.1200-03 «Санитарно-защитные зоны и санитарная классификация предприятий, сооружений и иных объектов», СанПиН 2.1.8/2.2.4.1383-03 «Гигиенические требования к размещению и эксплуатации передающих радиотехнических объектов» и СанПиН 2.1.8/2.2.4.1190-03 «Гигиенические требования к размещению и эксплуатации средств сухопутной подвижной радиосвязи» определяются расчетным путём в каждом случае индивидуально и затем уточняются натурными измерениями уровней электромагнитных полей. Минимальное расстояние, таким образом, от передающих радиотехнических объектов до жилых строений не нормировано и определяется расчетным методом для каждого объекта.

Для каждого радиотехнического объекта проводятся расчеты распределения уровней электромагнитных полей на прилегающей территории. В дальнейшем проекты расчетов проходят гигиеническую экспертизу в ФБУЗ «Центр гигиены и эпидемиологии в Нижегородской области», по результатам которых выдается заключение о признании их соответствующими государственным санитарно-эпидемиологическим правилам и нормативам.

Расчеты производятся с учетом санитарно-защитных зон передающих радиотехнических объектов во избежание создания на открытой территории и в прилегающих зданиях интенсивности электромагнитного излучения радиочастотного диапазона, превышающего предельно допустимые значения. Таким образом, установка вышек сотовой связи во дворах жилых домов проходит длительную проверку с последующим измерением радиочастотых излучений на местах во избежание причинения вреда жителям нашего района...»

Нужно ли разрешение на посадку цветов, деревьев, кустарников из Красной книги на придомовой территории?

«...Каких-либо запретов на посадку цветов, деревьев, кустарников из Красной книги Российской Федерации на придомовой территории законом не установлено, а лишь определен порядок выдачи разрешений на добывание объектов животного и растительного мира, занесенных в Красную книгу РФ....»

Выявлен несанкционированный отбор горячей воды из системы отопления. Предполагаем, что в одной из квартир к полотенцесушителю подключен теплый пол. Коммуникации, скорее всего, зашиты, место врезки не видно. Как доказать несанкционированный отбор горячей воды?

На вопрос отвечает Разворотнева Светлана Викторовна
Исполнительный директор некоммерческого партнерства «Национальный центр общественного контроля в сфере ЖКХ «ЖКХ Контроль». Специализируется на вопросах ЖКХ и недвижимости.

«...В силу ч. 1 ст. 20 Жилищного кодекса РФ деятельность, направленная на предупреждение, выявление и пресечение установленных требований к использованию и сохранности жилищного фонда независимо от его форм собственности, в том числе требований к порядку осуществления перепланировки и (или) переустройства помещений в многоквартирном доме, отнесена к полномочиям органа государственного жилищного надзора.

Надзорный орган в равной мере обращает требования об устранении нарушения и приведении помещения в первоначальное состояние как к юридическим лицам, так и к гражданам.

Реализуется данное правомочие путем выдачи предписания, обязательного для исполнения, предъявления требований в судебном порядке.Поэтому при наличии обоснованных сомнений в законности действий собственника помещений, допустившего переустройство, необходимо обратиться в жалобой в региональную государственную жилищную инспекцию...»

Класс энергетической эффективности многоквартирного дома, построенного, реконструированного или прошедшего капитальный ремонт и вводимого в эксплуатацию, а также подлежащего государственному строительному надзору, определяется органом государственного строительного надзора в соответствии с утвержденными уполномоченным федеральным органом исполнительной власти правилами определения класса энергетической эффективности многоквартирных домов, требования к которым устанавливаются Правительством Российской Федерации. Этот следующие документы:

Правила определения классов энергетической эффективности многоквартирных домов, утвержденные Приказом Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства РФ от 6 июня 2016 г. N 399/пр «Об утверждении Правил определения класса энергетической эффективности многоквартирных домов».

Требования к правилам определения класса энергетической эффективности многоквартирных домов, утвержденные постановлением Правительства РФ от 25 января 2011 г. N 18.

Класс энергетической эффективности вводимого в эксплуатацию многоквартирного дома указывается в заключении органа государственного строительного надзора о соответствии построенного, реконструированного, прошедшего капитальный ремонт многоквартирного дома также требованиям энергетической эффективности.

Застройщик обязан разместить на фасаде вводимого в эксплуатацию многоквартирного дома указатель класса его энергетической эффективности. Собственники помещений в многоквартирном доме обязаны обеспечивать надлежащее состояние указателя класса энергетической эффективности многоквартирного дома и при изменении класса энергетической эффективности многоквартирного дома обеспечивать замену этого указателя.

Требования к указателю класса энергетической эффективности многоквартирного дома установлены уполномоченным федеральным органом исполнительной власти: упомянутый выше Приказ Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства РФ от 6 июня 2016 г. N 399/пр «Об утверждении Правил определения класса энергетической эффективности многоквартирных домов».

С крыши дома на машину упали ледяные глыбы. В результате машина была серьезно повреждена. Как и с кого взыскать компенсацию?

На вопрос отвечает Разворотнева Светлана Викторовна
Исполнительный директор некоммерческого партнерства «Национальный центр общественного контроля в сфере ЖКХ «ЖКХ Контроль». Специализируется на вопросах ЖКХ и недвижимости.

«Согласно ст. 1064 ГК РФ вред, причиненный имуществу гражданина, подлежит возмещению в полном объеме лицом, причинившим вред. Законом обязанность возмещения вреда может быть возложена на лицо, не являющееся причинителем вреда.

При этом для наступления гражданско-правовой ответственности по возмещению причиненного вреда необходимо, в том числе наличие причинно-следственной связи между действием (бездействием) и наступившим вредом. В силу положений ст. 210 ГК РФ собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором.

На основании ст. 30 ЖК РФ на собственников помещений в многоквартирном доме возложено бремя содержания общего имущества в соответствующем доме, что обеспечивается посредством выбора и реализации избранного способа управления многоквартирным домом.

Одним из элементов общего имущества является крыша многоквартирного дома (ст. 36 ЖК РФ). Объем работ, подлежащих выполнению управляющей организацией в рамках содержания общего имущества в обязательном порядке, установлен Минимальным перечнем услуг и работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденным постановлением Правительства РФ от 03.04.2013 № 290. Согласно п. 7 указанного перечня одним из видов работ, выполняемых в целях надлежащего содержания крыш многоквартирных домов, является проверка и при необходимости очистка кровли от скопления снега и наледи.

Таким образом, можно говорить о бездействии организации, осуществляющей управление многоквартирным домом, отвечающей за содержание и состояние многоквартирного дома, с крыши которого вам на машину упала ледяная глыба. Именно к ней надлежит предъявлять требование о причинении ущерба.

Факт причинения ущерба подтверждается материалами проверки, проведенной полицией. Размер требования определяется на основании оценочного заключения независимого эксперта. Вместе с тем стоит отметить, что в судебной практике существуют примеры отказа в удовлетворении подобных требований о возмещении ущерба при нарушении автовладельцем правил парковки.»

Живу в «хрущевке» на 5 этаже. С мужем решили застеклить балкон, по бокам хотим сделать 2 шкафчика для вещей, которые не нужны и выкинуть жалко. Также хотим поставить на балкон старый холодильник. Но задумалась над вопросом, какой вес выдерживают балконы?

На вопрос отвечает начальник производственно-технического отдела Домоуправляющей компании Сормовского района

«Почему важно знать, какую нагрузку выдерживает бетонная плита? Прежде всего, из соображений безопасности своей и окружающих. Есть немало примеров, когда при неправильных расчетах нагрузки на балконную плиту происходило частичное или полное её обрушение.»

«Максимальная допустимая нагрузка на балконную плиту указана в строительных нормах и правилах (СНиП) из расчета килограмм на квадратный метр. К примеру, у панельного/ кирпичного дома нормального эксплуатационного состояния предельная нагрузка составляет 200 кг/м2. Следовательно, зная типовые размеры, не сложно рассчитать, какой вес выдерживают балконы в панельном доме. Взяв за образец плиту 1,2 х 3 метра, вычислив ее площадь, мы узнаем допустимую нагрузку: она составляет 720 кг. То есть, это тот вес, который способны выдерживать балконные плиты в среднестатистическом панельном доме.»

«Но это вовсе не означает, что можно располагать на балконе тяжелую мебель, бытовую технику суммарным весом более 700 кг.»

«Важно учесть и другие параметры:
- степень износа (возраст) конструкции;
- наличие/отсутствие остекления;
- вес обшивки, утепления;
- схема квартиры, расположение балкона (угловые/фасадные);
- вес возможных осадков (снега, дождевой воды).»

«Максимальная нагрузка на балконную плиту может быть еще снижена на 100-150 кг за счет веса всех конструкций. Сюда входят окна, фрамуги, деревянная/пластиковая отделка, используемые хозяевами индивидуально при утеплении и отделке.»

«Важно также предусмотреть, что зимой добавится вес снега и наледи, которые могут весить до 200 кг. Итак, определить, какой вес может выдержать балкон, довольно просто. Отнимаем от полученных 720 кг вес окон, раздвижных оконных конструкций, обшивки, осадков, получаем 370 кг. Однако не забудьте учесть, что на балкон будут периодически входить люди. Вес трех человек до 80 кг, снизит нагрузку еще на 240 кг.»

«Итого, для хранения личных вещей, техники, мебели, растений, различных материалов у нас остается всего лишь 130 кг! И это, если брать за стандарт новый панельный дом. У «хрущевок» максимальная возможная нагрузка может быть меньше на 50-80% от той, что мы вычислили для панельного дома, т.е. не 720, а от 360 до 576 кг.»

Было проведено собрание собственников МКД, на котором было принято более 50% голосов решение об обслуживании домофона другой организацией. Правомерно ли это?

На вопрос отвечает Камилов Микаил Альбертович
Юрист, руководитель управления по Северо-Западному и Приволжскому федеральным округам аппарата Общероссийской общественной организации «Ассоциация юристов России». Состоит в кадровом резерве полномочного представителя Президента РФ в Приволжском федеральном округе.

«В соответствии с письмом Минстроя России от 11.04.2016 № 10686-АТ/04 «О содержании и ремонте общего имущества в МКД» домофон как оборудование, находящееся в многоквартирном доме и обслуживающее более одного помещения, отвечает признакам общего имущества в многоквартирном доме, в связи с чем принадлежит на праве собственности собственникам помещений в многоквартирном доме.»

«Согласно п. 1 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 № 491, состав общего имущества определяется в целях выполнения обязанности по содержанию общего имущества собственниками помещений в многоквартирном доме.»

«Таким образом, в случае если техническое обслуживание запирающих устройств (домофона) предусмотрено договором управления многоквартирным домом, то оплата данного вида работ производится из состава платы за содержание и ремонт жилого помещения, которая устанавливается в порядке, предусмотренном ст. 157 Жилищного Кодекса РФ.»

«В случае же если договором управления многоквартирным домом в составе работ по содержанию и ремонту общего имущества не предусмотрено техническое обслуживание запирающего устройства (домофона), то для начисления такой платы необходимо решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме и заключение соответствующего договора с управляющей организацией или с организацией, осуществляющей обслуживание домофона.»

«Такое решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме в зависимости от конструкции взаимоотношений принимается в порядке, предусмотренном ст. 44–48 ЖК РФ, или в порядке, предусмотренном гл. 9.1 ГК РФ, в случае, когда ЖК РФ не предусматривает возможности принятия таких решений.»

«В указанном случае тариф на обслуживание домофона, в том числе порядок его изменения, а также порядок внесения платы за такое обслуживание, устанавливается в договоре между организацией, осуществляющей соответствующий вид деятельности, и собственниками помещений в многоквартирном доме или по их поручению с управляющей организацией.»

«Следовательно, рассмотрение подобного вопроса на общем собрании правомерно.
В соответствии со ст. 46 ЖК РФ решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме по вопросам, поставленным на голосование, принимаются большинством голосов от общего числа голосов принимающих участие в данном собрании собственников помещений в многоквартирном доме.»

«Таким образом, решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме о смене организации, обслуживающей домофон, получившее более 50% голосов, является правомерным.»

Мой подъезд не оборудован пандусом для детских и инвалидных колясок. Родился ребенок, встал вопрос о спуске коляски с площадки первого этажа. Написали заявление в управляющую компанию, чтобы они рассмотрели вопрос об установке пандуса. Для решения этого вопроса необходимо провести общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме. В течение какого времени с момента обращения должно быть проведено собрание собственников? Если на собрании собственников одобрят установку пандуса, то в течение какого времени управляющая компания обязано выполнить работы по установке пандуса?

На вопрос отвечает Бурняшев Дмитрий Викторович
юрист, эксперт по вопросам управления многоквартирными домами.

«По обращению собственников, обладающих не менее чем 10% голосов от общего количества голосов собственников помещений в многоквартирном доме, управляющая организация (ТСЖ) обязана осуществить мероприятия, необходимые для проведения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, в течение 45 дней с момента поступления обращения, но не позднее чем за 10 дней до даты проведения общего собрания, уведомить о проведении этого общего собрания каждого собственника помещения в данном доме в установленном порядке, а также оформить необходимые документы по результатам проведения этого общего собрания и обеспечить их доведение до сведения собственников помещений в данном доме в порядке, установленном ч. 3 ст. 46 Жилищного кодекса РФ. В обращении собственников о проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме должны быть сформулированы вопросы, подлежащие внесению в повестку дня собрания (ч. 6 ст. 45 ЖК РФ).»

«Согласно ч. 4.1 ст. 36 ЖК РФ приспособление общего имущества в многоквартирном доме для обеспечения беспрепятственного доступа инвалидов к помещениям в многоквартирном доме согласно требованиям, указанным в Правилах обеспечения условий доступности для инвалидов жилых помещений и общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства РФ от 09.07.2016 № 649, допускается без решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме только в случае, если такое приспособление осуществляется без привлечения денежных средств указанных собственников.»

«Таким образом, если планируется установка пандуса и иного приспособления для обеспечения условий доступности, то:
- не требуется решение общего собрания, если работы проводятся без привлечения средств таких собственников;
- требуется решение собрания, если планируется привлечение их денежных средств.»

«Сроки установки пандуса при положительном решении общего собрания зависят от самих собственников: как правило, временные вопросы выносят на собрание и решают на нем же. Например, можно решить, что установка пандуса осуществляется в течение двух месяцев со дня принятого решения при условии наличия необходимой суммы и т.д.»

«Также при решении вопроса об установке пандуса необходимо руководствоваться Правилами обеспечения условий доступности для инвалидов жилых помещений и общего имущества в многоквартирном доме.»

На вопрос отвечает заместитель главного энергетика Домоуправляющей компании Сормовского района:

«Это не еденичный случай. С подобными вопросами к нам обращаются многие жители Сормовского района. В ПАО «ТСН Энерго-НН» сообща.т, что они не предоставляют услуги по установке счетчиков со встроенной системой дистанционной передачи показаний. Это еще один способ «выкачивания» денег из жителей многоэтажек. Хотя обман правдоподобен. Все дело в том, что такие приборы учета существуют и их используют. Только вот в Нижнем Новгороде и области на сегодняшний день дистанционная передача показий с ИПУ не обязательна. Так что навязывние услуги по установке такого счетчика, да еще от имени ресурсоснабжающей компании - обман. Поэтому, прежде чем соглашаться заменить ваш исправный прибор учета на новую модель, позвоните к нам в Домоуправляющую компанию и узнайте, есть ли необходимость в таком приборе.»

На вопрос отвечает начальник финансово-экономического отдела Домоуправляющй компании Сормовского района:

«Все верно. Жители вашего дома имеют задолженность ао услугам Домоуправляющей компании за содержание жильья, в том числе общедомового имущества, в общей сложности 1 495 443,42 рубля. Так как ваш дом является бывшим общежитием, начисления ЖКУ производятся собственникам отдельных комнат. Почти в каждой увартире имеются должники.
В отношении должников этого дома Сормовским судом вынесено 52 судебных приказа на сумму более 900 000 рублей, которые были направлены для исполнения судебным приставам.

Если совесть у должников так и не проснется в добровольном порядке, то судебные приставы применят к ним меры принудительного исполнения, а именно:

- Наложение ареста на имущество должника, находящегося у должника или у третьих лиц, во исполнение судебного акта об аресте имущества;
- Обращение взыскания на имущество должника, в том числе на денежные средства и ценные бумаги;
- Обращение взыскания на периодические выплаты, получаемые должником в силу трудовых, гражданско-правовых или социальных правоотношений;
- Иные действия, предусмотренные федеральным законом или исполнительным документом.»

Каждый день при включении воды соседями очень сильно гудит и вибрирует стояк. Звук разносится по всей квартире и мешает нормально жить. Я обошла соседей, никто не признается в наличии сломанной сантехники. В диспетчерской сказали, что ничем помочь не могут. Куда обращаться с этой проблемой?

В данной ситуации имеет смысл обратится в Роспотребнадзор для проведения экспертизы по превышению уровня шума. Если такой факт будет зафиксирован, необходимо через орган государственного жилищного надзора воздействовать на субъект, который данный шум производит. В случае если данный субъект не реагирует, необходимо обращаться в суд с требованием понудить виновника устранить источник шума.